Kinnisvara müümisel kasutatakse kõige sagedamini ostu -müügilepinguid. See koostatakse pärast seda, kui ostja teeb pakkumise ja müüja võtab pakkumise vastu. Lepingus on sätestatud olulised tingimused, näiteks lõppkuupäev, tagatisraha suurus ja kõik eriolukorrad, mis õigustaksid lepingu tühistamist. Dokumendi koostab tavaliselt kas advokaat või tingdeponeerimisagent, kes tegeleb sulgemisprotsessiga. Kui müüte oma kodu, võite koostada ostu -müügilepingu. Näidake oma mustandit kindlasti kvalifitseeritud advokaadile.
Sammud
Osa 1: 6: ostu -müügilepingu algus
Samm 1. Vormindage dokument
Sisestage ostu -müügileping nii, et see oleks loetav. Te ei soovi, et teine pool väidaks, et peitsite teavet väikeste fontide abil, nii et määrake font loetavaks suuruseks ja stiiliks. Times New Roman 12 punkti töötab paljudele inimestele.
Kui kavatsete oma ostu -müügilepingut kasutada rohkem kui üks kord, seadistage see mallina. Lisage tühjad read teabele, mis muutub lepingust lepingusse, näiteks ostja nimi ja ostuhind
Samm 2. Sisestage pealkiri
Lehe ülaosas peaksite pealkirja koondama vasaku ja parema veerise vahele. Pange oma dokumendile pealkiri „Ostu -müügileping” või „Kinnisvara ostuleping”.
Samm 3. Tuvastage müügi osapooled
Lepingu alguses peate ostja ja müüja tuvastama. Võite nende nimede jaoks lisada tühjad read või sisestada järgmise lõigu:
„[Sisestage ostja nimi] („ Ostja”), pakub ja nõustub ostma [sisestage müüja nimi] („ Müüja”) siin sätestatud tingimustel kinnisvara, mis on juriidiliselt kirjeldatud kui [sisestage seaduslik kirjeldus]."
Samm 4. Lisage vara juriidiline kirjeldus
Peate oma lepingus kinnisvara täpselt kirjeldama, nii et otsige üles akti juriidiline kirjeldus. Akti koopia saate oma maakonna tegude protokollija kontorist.
Lisateavet leiate teemast Kinnisvara juriidilise kirjelduse hankimine
Osa 2/6: ostuhinna ja makse selgitamine
Samm 1. Märkige ostuhind
Võite kirjutada: „Ostuhind on [sisesta hind]. Pärast tõsise raha krediteerimist tasub ostja ülejäänud summa sulgemisel.”
Samm 2. Tuvastage hoiustatud raha
Sularaha on tagatisraha vorm. Nii näitate müüjale, et suhtute kinnisvara tõsiselt. Ilma tõsist raha hoiustamata võiks potentsiaalne ostja väita, et on huvitatud suvalisest arvust kodudest, eemaldades need tegelikult turult. Peaksite lisama klausli, mis kirjeldab hoiustatava raha summat ja selle hoiustamise tähtaega.
- Näidiskeel võiks olla järgmine: „Tulu- või maksekorralduse vormis makstakse sissetulekuagendile [sisestage summa] summas teenitud raha [sisestada summa]. Ostja toimetab makse tingdeponeerimisagendile hiljemalt kell 17.30, viis (5) kalendripäeva pärast seda, kui müüja on selle lepingu heaks kiitnud.”
- Samuti peaksite selgitama, et tõsine raha arvestatakse ostuhinna sisse.
Samm 3. Kirjeldage rahastamist
Peate tuvastama ostja rahastamisallika ja küsima tõendeid selle kohta, et ta on rahastamiseks sobiv. Üldiselt on piisavaks tõendiks ostja panga või laenuandja kiri.
- Näiteks kui ostja kasutab sularaha, lisage järgmine teave: „See on sularahapakkumine. Ostuhinna jääk makstakse sulgemisel kinnitatud tšekiga.” Samuti võite paluda ostjal lisada kinnituskirja, mis kinnitab, et raha on saadaval.
- Kui ostja saab laenu, siis tehke kindlaks laenuliik (nt VA, FHA, tavaline jne). Küsige ka kirja laenu staatuse kohta ja määrake kirja kättesaamise tähtaeg.
Samm 4. Loetlege müügis olevad esemed
Kodus võib olla isiklik vara või "inventar". Kinnitused on kinnistul tehtud parandused, mida ei saa eemaldada, näiteks seinale paigaldatud raamaturiiulid või kamin. Peaksite tuvastama kõik kinnisvaraga koos müüdavad seadmed või esemed, näiteks:
- seinast seina vaipkate
- kinnitatud valgustusseadmed ja pirnid
- kinnitatud peeglid
- kütte- ja jahutusseadmed
- sanitaartehnilised seadmed
- laeventilaatorid
- uksed
- aknad, ekraanid ja tormaknad
- sisseehitatud köögitehnika
- turvasüsteemid
- aknaravi
- varikatused
- vehklemine
Samm 5. Tuvastage müügis olevad esemed
Kui müüja võtab midagi kaasa, siis märkige see kindlasti ostu -müügilepingusse. Näiteks võiksite köögiseadmed kaasa võtta. Kui jah, siis loetlege need kindlasti.
Tuvastage ka kõik majas renditud esemed. Ostja peab teadma, et te ei ole nende omanik
Samm 6. Märkige, kas müügi tingimuseks on ostja, kes müüb oma kodu
See on oluline säte. Sageli on ebareaalne eeldada, et keegi ostab kodu, kui ta ei suuda oma praegust kodu müüa. Selle sätte lisamisega saab ostja ostust loobuda, kui ta ei saa oma kodu müüa. Teise võimalusena ei pruugi pakkumine sõltuda sellest, kas ostja müüb oma kodu. Mõlemal juhul selgitage olukorda:
- "See pakkumine sõltub ostja kinnisvara müügist ja sulgemisest [sisestage asukoht] [sisesta number] päeva jooksul."
- "See pakkumine ei sõltu ostjale kuuluva kinnisvara müügist ega sulgemisest."
Osa 3/6: Lõppkulude kirjeldamine
Samm 1. Märkige, millised sulgemiskulud peab müüja maksma
Üldiselt peab müüja tasuma kõik olemasolevad laenud või pandid. Samuti maksab müüja hüvitise saamiseks kinnisvaratasud, ostjaga omandikindlustuspoliisi ja varale jäävate liisitud esemete jäägi. Müüja kannab ka kõik olemasolevad üüri- või rendilepingu hoiused ostjale üle sulgemisel.
Samm 2. Selgitage, millised sulgemiskulud peab ostja maksma
Ostja saab tasuda usaldusdokumendi tasumise akti ja akti, ühingu ülekandetasud, ülekandemaksud, kindlustuse (ohu- ja muud), ostja arveldustasud ja oma laenukulud.
Samm 3. Selgitage, kes maksab makse
Maja võib müüa maksuaasta keskel. Seetõttu võiksite maksud proportsionaalselt jaotada. Peaksite selgitama, kas maksud jaotatakse proportsionaalselt ja millest see põhineb.
Näiteks saate proportsionaalsuse aluseks võtta eelmise aasta maksud, kokkulepitud summa või uusima maakonna teabe
Osa 4/6: Kontrolliprotsessi kirjeldamine
Samm 1. Hoiatage ostjat ülevaatuse saamiseks
Ülevaatus on iga kodu ostmise standardosa. Peaksite lisama klausli, kus ostja tunnistab, et tal on soovitatud kodu üle vaadata.
Näidiskeel võiks olla järgmine: „Ostja tunnistab, et ostjal on soovitatud rentida kinnisvara kontrollimiseks professionaalse inspektori teenused ostja kulul.” Seejärel saate lisada tühiku, kus ostja saab algust teha
Samm 2. Märkige, kas müük sõltub kontrollist
Mõnikord soovib ostja enne lepingu lõplikku vormistamist kontrolli saada täiendavat kaitset. Kui jah, siis peaksite märkima, et müük sõltub kinnisvarakontrollist.
- Võite kirjutada: „See pakkumine sõltub ostjast ostja kulul, omandades kinnisvarakontrolli ja aruanded. Ülevaatus võib hõlmata kinnisvaraga seotud struktuurseid, mehaanilisi, kahjurite ja füüsilisi tingimusi. Kirjalik teade edastatakse müüjale või tema esindajale viie tööpäeva jooksul pärast käesoleva lepingu vastuvõtmist.”
- Ostja võib kontrollist loobuda. Kui jah, lisage ostjale rida, et vormistada oma nõusolek kontrollist loobumiseks.
Samm 3. Tehke kindlaks võimalused, kui kontroll ei ole rahuldav
Võite saada halva ülevaatuse aruande. Sellises olukorras ei pruugi ostja soovida müüki läbi viia sellisena, nagu see on. Seetõttu peaksite selgitama võimalusi, mida kumbki pool saab valida:
- Ostja võib tingimusega nõustuda.
- Müüja võiks olukorda parandada ja esitada inspektori tõendi, et seisund on parandatud.
- Ostja ja müüja peavad läbirääkimisi kokkuleppe üle.
- Müüja ei tee midagi ja leping muutub kehtetuks teatud päevade jooksul pärast seda, kui müüja on saanud kontrolliaruanded.
Samm 4. Soovitage ostjal küsitlust saada
Saate lisada sätte, kus ostja tunnistab, et tal on soovitatud küsitlus läbi viia. Kui ostja otsustab uuringust loobuda, saate selle teabe lisada. Paluge ostjal oma initsiaalid iga loobumise kõrvale panna.
Osa 5/6: Kinnisvara kohta lubaduste andmine
Samm 1. Loetlege müüja esitused
„Esitus” on faktiväide, mille müüja garanteerib, et see on lepingu sõlmimisel õige. Kui fakt osutub valeks, võib ostja tavaliselt lepingu üles öelda või kohtusse kaevata. Peaksite loetlema müüja esindused. Tüüpilised esitused on järgmised.
- ei ole tsoneerimise, tulekahju ega ehitusnormide rikkumisi
- hoone ei asu üleujutusalal ega üleujutusohu piirkonnas
- piirjooni puudutavad vaidlused puuduvad
- ei ole rikkumisi tagasilöögijoonte, servitutsioonide ega kinnistu piirjoonte suhtes
Samm 2. Kirjeldage edastatud tegu
Üldjuhul edastab müüja üldise garantiidokumendi ostjale. Garantiidokumendiga lubab müüja põhimõtteliselt, et nad on kinnisasja õigusjärgne omanik ja neil on õigus omandiõigus üle anda. Samuti garanteerivad nad, et kellelgi pole paremat omandiõigust. Kui need lubadused on valed, võib ostja hüvitise esitada.
Näidiskeel võiks olla järgmine: „Müüja edastab ostjale kehtiva üldise garantiidokumendiga hea ja turustatava tiitli.”
Samm 3. Kirjeldage, kuidas „kaotuse oht” möödub
Hoone võib lepingu allkirjastamise ja tegeliku sulgemise vahel põleda. Kes kannab riski? Kahjuriski eraldamisega saate selgitada, kes kannab õnnetusohtu.
Näidisklausel võiks olla järgmine: "Müüja vastutab vara sulgemise või kahjustamise eest enne sulgemist."
Osa 6/6: Lepingu lõplik vormistamine
Samm 1. Lisage vaidluste lahendamise klausel
Kui kahe poole vahel tekib vaidlus, võivad nad kohtusse jõuda. Siiski võite ka enne tähtaega valida, kas lahendada vaidlus vahenduse abil. Ostu -müügilepingusse peaksite lisama vahenduslepingu.
Näidiskeeleks võiks lugeda: „Kõik vaidlused, mis tulenevad sellest lepingust või on sellega seotud, esitatakse eraõiguslikule vahendusteenusele. Kõik vahenduskulud jagatakse müüja ja ostja vahel võrdselt.”
Samm 2. Määrake vastuvõtu ja sulgemise aeg
Müügipakkumine ei kesta lõputult. Selle asemel on tavaliselt vastuvõtmise tähtaeg. Sulgemisel on ka tähtaeg. Peaksite need kuupäevad ostu -müügilepingusse lisama.
- Näiteks võite kirjutada: „See pakkumine on tühine, kui müüja ei ole seda kirjalikult vastu võtnud enne [sisestage kellaaeg ja kuupäev]. Müük suletakse [sisestage päevade arv] pärast seda, kui ostja on saanud müüjas müügikõlblikku pealkirja sisaldava kokkuvõtte või müüja kindlustusõigust näitava omandikindlustuse köite. See pakkumine on tehtud [asukohas] sellel [sisesta kuupäev].”
- Sisestage selle avalduse alla ostja allkirjarida.
Samm 3. Lisage müüja nõusolek
Teil on vaja ka sätet, kus müüja selgesõnaliselt teatab, et on lepinguga nõus. Kui müüja peab maksma vahendustasu, lisage see teave siia.
Näidiskeeleks võiks lugeda järgmist: „Eelnev kinnisvara ostmise pakkumine võetakse käesolevaga vastu vastavalt ülaltoodud tingimustele. Allakirjutanu nõustub maksma [sisesta maakleri nimi] maakleritasu [sisesta tasu summa] vastavalt olemasolevale noteerimislepingule.” Seejärel sisestage kuupäev ja müüja allkirja rida
Samm 4. Näidake oma lepinguprojekti advokaadile
Selles artiklis kirjeldatakse põhilist ostu -müügilepingut. Teie vajadused võivad erineda. Kui soovite aru saada, kas midagi on puudu, peaksite oma mustandit näitama kvalifitseeritud kinnisvaraadvokaadile.
- Kinnisvaraadvokaadi leiate, kui võtate ühendust oma kohaliku või osariigi advokatuuriga ja saate saatekirja.
- Kui olete kellegi nime saanud, helistage ja leppige kohtumine kokku. Küsige enne tähtaega, kui palju advokaat maksab.